▼今日のテーマは任意売却についてです。
　住宅ローンを長期で組んで毎月ローンを支払っているが
　支払いが厳しくなってきたという場合
　早めに支払い条件の変更をローン会社に相談することが大切です

▼早めの相談が大事なんですが...そういいながら中々相談できずにいると...
　➡転職で収入が減り、支払いのめどが立たないとか
　　家庭の事情が変わって、高額なローンを払って大きな家に住む必要がなくなった
　　という状況ですでに何か月も滞納しており督促状がきている。裁判所から差押え競売の
　　通知が来た！という場合の手続き
　　　　＜流れ＞
　延滞が半年程度続くと、借入先の金融機関から保証会社に債権が移ります。
　すなわち、保証会社が債務者に代わって金融機関に対してローン全額を支払って
　債権が保証会社に移り、保証会社が債権者となります
　　　↓
　保証会社は裁判所に強制競売の申立てをして、競売手続きが始まります。
　　　↓
　競売手続きは、執行官が家を見に来て査定をして、物件の情報を報告して
　競売手続きの資料とします。競売の期間が指定され、最も高額で入札した人が落札して、
　代金を納付して、落札者に所有権が移ります。
　　　↓
　落札者から物件の退去を求められる。

▼そんな中で「任意売却」とは・・・？
　➡競売では、実際に延滞が始まって、競売手続きが終わるまでに1年余りの時間が
　　かかります。
　　保証会社が競売を申し立てからでも8か月程度は時間がかかります。
　　保証会社は競売手続きのために予納金を数十万裁判所に納める必要があり、また、
　　競売となると低い金額での落札となることもあるため、できたら、競売をせずに
　　市場価格で任意に売却したいところです。
　　オーバーローンであっても、保証会社は落札金額しか手にすることは
　　できませんので、任意で市場価格で売れれば、抵当権を外すことに協力してくれます。

▼任意売却すると債権者側にもメリットがある？
　➡債務者が不動産会社を通じて普通に物件を売りに出して、購入希望者が現れたら、
　　保証会社と交渉して、売却することができます。
　　この際、引っ越し代金としていくらかを手元に残すことを交渉することも可能です
　　競売だと裁判所で情報が公開されるため、近所の人に競売になったことが
　　知られる可能性がありますが任意売却だと知られることはありません。

　　オーバーローンで残った債務については、債権者と交渉して長期分割にするか、
　　破産してリセットするか、或いは、放置したのちに債権回収業者と交渉するか、
　　いろいろな道があります。
　　　
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